Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıyı koruyan özel hükümlerle düzenlenmiştir. Bu nedenle sözleşmede “süre bitince kiracı çıkar” yazması, tek başına tahliye için yeterli değildir.
Sözleşme kendiliğinden uzar
Belirli süreli bir konut kirasında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmedikçe sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347). Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi kural olarak sona erdiremez.
On yıllık uzama süresi
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. On yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, ilk kira süresinin bitiminden itibaren hesaplanır.
Kanunda sayılan tahliye sebepleri
On yıl dolmadan da kiraya verenin dava yoluyla tahliye isteyebildiği durumlar vardır. Başlıcaları:
- Gereksinim: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi (m.350).
- Yeniden inşa ve imar: Esaslı onarım veya yeniden inşa gereken ve kiralananın kullanımını imkânsız kılan durumlar (m.350).
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdü (m.352).
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olunması (m.352).
Bu sebeplerin her birinin kendine özgü süre ve şekil şartları bulunur.
Dava öncesi arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra takibi yoluyla tahliye gibi bazı yollar ise bu zorunluluğun dışındadır.
Kira bedelinin belirlenmesi
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede kararlaştırılabilir (m.344). Beş yılı aşan kiralarda ise hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni bedeli belirleyebilir.
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Mevzuat ve içtihat değişebilir; metin, yayın tarihindeki (9 Temmuz 2026) duruma göre hazırlanmıştır. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku
Tüm makaleler